刘宁与观点对话：招商蛇口低估值辩证法
观点地产网 刘宁出现在我们面前，身着一袭干练的深色小西装，简单寒暄几句，随即切入采访状态。
12月9日晚间，招商蛇口发布公告称，2020年前11月累计实现签约销售金额2454.67亿元，同比增长24.57%。近几年来，围绕“质量、效益、规模均衡发展”，招商蛇口一直在探索综合发展模式，以期为未来奠定发展空间。
在疫情当下殊为不易的2020年，招商蛇口年度销售目标完成在即。
相比模式或业绩，股价才一直是近期招商蛇口被讨论最多的话题，曾几何时招商认为，它或许是受市场波动影响最小的企业之一。连续在40%以上的年度分红比例，更像是对投资者追随的较丰厚回报。
但实际情况是，12月9日招商蛇口收盘价13.72元，仍在低位；若以2019年1月2日为起点，该公司至今累计涨幅为-11.61%，低于房地产ETF，更遑论“招保万金”其它三家。
在投资者纷纷攘攘的讨论中，他们的对招商蛇口的疑惑甚至不满有着共通之处：对前海等优质土地储备释放缓慢，以及定期公告中过山车般的结转业绩等。
在与观点地产新媒体近两小时对话中，刘宁并未避讳外界的质疑。谈及亟待修复的投资者信心，她表示行业下行及业绩不均衡加剧了股价低估，可公司又无意表现得像一家传统地产公司，招商蛇口“前港-中期-后城”的综合发展模式需要时间换取空间。
面对持续低迷的股价，招为投资作为招商蛇口重组上市时引入的战略投资者，自2019年期连续发布减持信息，似乎又向交易市场传递了压力。刘宁回应：“招为投资参与当时配套发行的部分资金来源是单一定向资产管理计划，它是个产品。减持计划既是其投资策略的需要，也是股东方的权利，与招商局集团无关。”
期待价值被发现，但又想按节奏推进转型，使招商蛇口陷入矛盾的处境。对于招商蛇口而言，它仍需向资本市场证明，自己已从一家“资源型”企业蜕变成“资源 能力型”企业，时间会是精彩事业的朋友。
而很多时候，市场认知与自我定位之间存在的割裂，盖住了那些努力和真正的转型目的。
前海土地细水长流
11月15日，招商蛇口宣布终止收购南油集团24%股权。谈及这笔历时六个月的收购，刘宁表达了惋惜。
这或许是招商蛇口罕见的一次交易未捷，过往从重组上市到前海土地整备，从重组中航善达再到招商局商业房托上市，其资本运作可圈可点。
而如今在金融监管收紧之下，房地产已不似过往长袖善舞，招商蛇口终止收购前一星期，深深房亦终止了为期四年的重组。
“（终止收购）确实有点依依不舍，”刘宁转而表示，但招商蛇口内部认真分析过，此事并不影响公司对前海合资公司的控制及推进前海的开发建设。
被问及前海开发进度时，据招商蛇口董秘办人士回应，前海土地去年已销售一期住宅“领玺家园”，2021年预计推出二期住宅；公寓“领尚公馆”已于年内销售，二期仍处于待售状态。
根据前海蛇口自贸区的整体规划，前海妈湾片区约485万平方米的土地储备中，写字楼及商业的比例较大，但也配备了相当一部分的住宅以及公寓产品，计划10年开发完毕。“整个开发周期会比较久，从今年开始，往后每年都会有一部分业绩贡献。”
上述人士形容，前海土地将“细水长流”。
刘宁则强调，前海土地之所以未能给招商蛇口提供大量业绩补充，是因为必须要用时间换空间，用一定时间消化这批货值。“如果快速消化货值，一定不是价值最大化。”
至于蛇口太子湾，她回应，该项目建设周期同样较长，前后需要8年左右，包括别名“灯塔”的超高层建筑。太子湾项目总体量170万平方米，配备约10万平方米的住宅。目前太子湾整体已建设完成约20%，有部分写字楼及公寓产品已竣工入伙。
业绩与提振毛利率
“今年以来，尤其是一季报披露以后，招商蛇口整个股价走势是弱于行业的。”
刘宁自嘲信息披露本该给市场“惊喜”，却造成了“惊吓”，并意识到个中症结过往也存在，招商蛇口有业绩不均衡的历史。
比如2019年四个季度末期，净利润增幅分别为-55.03%、-31.17%、-38.46%、5.20%；今年前三季度末期分别为-79.48%、-81.35%、-56.96%。“行业、公司和市场惯性因素叠加，导致股价有一段时间大大出乎意料。”
对于今年房地产业务结转规模同比增长、而净利润同比减少，招商蛇口解释时大抵会提到一条：受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降。
文章来源：《自然辩证法研究》 网址: http://www.zrbzfyjzz.cn/zonghexinwen/2021/0210/441.html